LBS Immobilien - Jan-Pieter Frick

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Wiebke Staschik
09. Januar 2017

Auswahl des „richtigen“ Maklers

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Eine Immobilie gehört in die richtigen Hände.

Eine Immobilie gehört in die richtigen Hände.

Wenn der Verkäufer einer Immobilie den für ihn und seinen Hausverkauf „richtigen“ Makler sucht, so sollte dieser Makler folgende Voraussetzungen mitbringen:
 
- Langjährige, persönliche Erfahrung im Immobilienverkauf in der Region, in welcher die zu verkaufende Immobilie liegt. Hier reicht es nicht, nur für ein renommiertes Maklerunternehmen tätig zu sein, sondern die Person des tatsächlich später im Verkauf tätigen Maklers muß selbst über diese Erfahrung verfügen.
 
- Die fachliche Qualifikation des beauftragten Maklers (mindestens Immobilienkaufmann oder Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, besser noch Immobilienfachwirt oder Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft). Es wäre weiterhin von Vorteil, wenn der beauftragte Makler über eine Zusatzausbildung als Sachverständiger verfügt oder sogar Mitglied im Gutachterausschuß der kreisfreien Stadt oder des Landkreises ist.
 
- Der Bürostandort des beauftragten Maklers sollte im Gebiet der zum Verkauf stehenden Immobilie liegen, da potentielle Interessenten bei ihrer Suche nach Lage (PLZ oder Ortsnamen) vorgehen. Sie suchen nach einem für sie geeigneten Haus/Wohnung/Grundstück, nicht nach einem bestimmten Maklernamen. Insofern sollte der Makler im „Zielgebiet“ bereits über Angebote verfügen.
 
- Die Kompetenz eines Maklers und sein Marktanteil drückt sich insbesondere dadurch aus, daß auf seiner eigenen Homepage oder auch auf den gängigen Internetportalen (zum Beispiel www.immowelt.de und www.immonet.de) ähnliche Immobilien von ihm angeboten werden oder auf seiner Homepage unter „Verkäufe“ in anonymisierter Form erfolgreich vermittelte Immobilien stehen. Er sollte folglich bereits ähnliche Objekte auch selbst verkauft haben.
 
- Auch Referenzen, also Empfehlungen anderer Immobilienverkäufer sind für die Entscheidung hilfreich. Sie finden diese auf der Homepage des Maklers unter „Referenzen“. Ansonsten zählt die persönliche Empfehlung.
 
- Es ist durchaus legitim, wenn sich der Verkäufer vor Auftragserteilung von den in Frage kommenden Maklern in einem persönlichen Gespräch einen Eindruck verschafft. Er wird sich letztlich die Frage stellen, ob er diesem oder jenem Makler die Durchführung seines Verkaufsauftrages zutraut. Sein persönlicher Eindruck wird in etwa dem entsprechen, den auch ein Kaufinteressent gewinnt, wenn der Makler ihm die Immobilie anbietet und diese mit ihm besichtigt. Da der Kauf einer Immobilie eine der Lebensentscheidungen darstellt, zählen hier in hohem Maße auch die handelnden Personen, zum Beispiel auch der Makler. (red)

Wiebke Staschik
09. Januar 2017

Maklerauftrag

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Eine Immobilie sollte überlegt an den Makler gebracht werden.

Eine Immobilie sollte überlegt an den Makler gebracht werden.

Grundsätzlich wird zwischen drei Arten von Makleraufträgen entschieden, nämlich dem Maklerauftrag, dem Makleralleinauftrag und dem Qualifizierten Makleralleinauftrag.
 
Der Maklerauftrag stellt eigentlich nur das bloße Einverständnis des Verkäufers dar, daß der Makler seine Immobilie mit zum Verkauf anbieten darf. Der Auftrag kann mündlich oder schriftlich erteilt sein. Weder der Verkäufer, noch der Makler haben gegeneinander irgendwelche Rechte oder Pflichten. Der Verkäufer kann weitere Makler beauftragen und das Objekt auch parallel privat anbieten.
 
Der Makleralleinauftrag bedeutet, daß der Verkäufer einen Makler beauftragt. Er schaltet keine weiteren Makler ein, behält sich jedoch das Recht vor, sein Objekt parallel privat anzubieten und auch privat zu verkaufen. Eine entsprechende Motivation für den Makler, in diesen Immobilienverkauf nachhaltig zu investieren, besteht folglich nicht. Seine Werbetätigkeit würde zwar Interessenten auf das Angebot aufmerksam machen, er jedoch als Makler eventuell anschließend nicht in die Verhandlungen und den Verkauf einbezogen werden.
 
Der Qualifizierte Makleralleinauftrag gestaltet sich so, daß sich der Verkäufer nach sorgsamer Abwägung und entsprechendem Vergleich der in Frage kommenden Makler für einen Makler als Partner entscheidet. Diesem erteilt er einen qualifizierten Alleinauftrag, welcher folgende Vereinbarungen beinhaltet:
 
Der Makler verpflichtet sich, nachhaltig tätig zu werden und alle geeigneten Wege zu gehen. Er hat vorab eine fachlich fundierte Werteinschätzung vorzunehmen, ein Objektexposé zu erstellen, dieses dem Auftraggeber vor Veröffentlichung zur Freigabe vorzulegen, eine Strategie für den Verkauf zu erarbeiten und mit dem Verkäufer abzustimmen, geeignete Immobilienportale im Internet auszuwählen und das Angebot dort zu veröffentlichen, Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften zu schalten, dem Auftraggeber in Bezug auf Werbeaktivitäten, eingeworbene Interessenten, und durch-geführte Besichtigungen laufend zu berichten, die Verhandlungen mit Kaufinteressenten zu führen, etwaige Gegenangebote an den Verkäufer zur Entscheidung weiterzuleiten, den Käufer bei der Suche nach einer geeigneten Bank für die Finanzierung zu begleiten, dem Notar die Vertragsdaten aufzugeben und dem Notartermin beizuwohnen.
 
Der Verkäufer verzichtet im Gegenzug darauf, weitere Makler zu beauftragen oder seine Immobilie privat anzubieten beziehungsweise privat zu verkaufen. Er führt dem Makler alle Interessenten, welche sich bei ihm melden sollten, zu.
Beim Qualifizierten Alleinauftrag verläßt sich der Verkäufer folglich auf einen ausgewählten Makler, dieser ist ihm gegenüber jedoch auch in der Pflicht, alles zu tun, um einen Verkaufserfolg herbeizuführen. (red)

Wiebke Staschik
09. Januar 2017

Privat oder über Makler verkaufen ?

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Ein Hausverkauf sollte grundsätzlich gut durchdacht sein.

Ein Hausverkauf sollte grundsätzlich gut durchdacht sein.

Ist die Grundsatzentscheidung, die eigene Immobilie verkaufen zu wollen erst einmal nach langer Überlegung gereift und gefallen, so stellt sich als nächstes die Frage, wie der Entschluß umgesetzt werden soll.
Privat verkaufen oder einen Makler mit dem Verkauf beauftragen? Kann ich das nicht auch selbst und bekomme ich nicht auch als Verkäufer einen höheren Kaufpreis, wenn ich meinem Käufer die Maklercourtage erspare?
 
Eine durchaus berechtigte Frage, aber:
Es beginnt mit der marktgerechten Einstufung der Kaufpreisforderung, welche nicht nur viel Erfahrung und ein fundiertes Wissen hinsichtlich der Marktverhältnisse, sondern auch eine objektive Beurteilungsfähigkeit der Immobilie voraussetzt. Der Verkäufer kann nur einmal mit seinem Angebot neu an den Markt gehen und der Preis muß so eingestuft sein, daß einerseits der Bogen nicht überspannt wird, aber andererseits auch nicht zu wenig verlangt wurde.
 
Ein zu hoch eingestufter Kaufpreis bedingt automatisch die erste Korrektur, was von Interessenten sehr wohl wahrgenommen wird. Folge: Sie halten sich im Hintergrund und verfolgen die weitere Preisentwicklung.
 
Ein zu niedrig eingestufter Kaufpreis generiert zwar erst einmal viele Interessenten, aber eine anschließende Quasi-Versteigerung unter den gefundenen Kaufinteressenten ist weder fair, noch führt diese zu einem einvernehmlichen Kaufabschluß.
 
Dann folgt das Erfordernis einer möglichst professionellen Präsentation der Immobilie mit einem gut gestalteten Exposé, Bildern aus den richtigen Blickwinkeln und zu allen Tageszeiten aufgenommen, die Auswahl der richtigen Zeitungen und Zeitschriften für die Anzeigenwerbung sowie die Platzierung auf möglichst allen gängigen Immobilienportalen im Internet.
Das Ziel der Präsentation ist es nicht, möglichst viele Besichtigungstermine mit Interessenten zu generieren, sondern zu polarisieren, also mit einem guten, aber wahrheitsgemäßen Exposé die wirklich geeigneten Kaufinteressenten anzusprechen und die Zahl der Besichtigungen auf den geeigneten Käuferkreis zu beschränken.
Die Aufgabe des Exposés ist es nicht, einen Käufer zu finden, sondern das Interesse zu wecken und durch die gewählten Formulierungen und Aussagen den Kaufinteressenten zu veranlassen, sich selbst zu prüfen, ob diese Immobilie wirklich für ihn in Frage kommt und eine Besichtigung für beide Seiten Sinn macht. Letztlich sucht der Verkäufer ja nur einen Käufer und möchte diesem die Zeit für eine eingehende Besichtigung ermöglichen.
Die Aufgaben des Maklers sind folglich die Kaufpreiseinschätzung mit Fingerspitzengefühl, die „richtige“ Präsentation des Angebotes, die fachliche und zwischenmenschliche Beherrschung aller sich im Zuge des Verkaufes ergebenden Aufgaben (Vorgespräche, Besichtigungen und Verhandlungen) und die „Filterfunktion“ zwischen Kaufinteressenten und der Verkäuferseite. Hinzu kommen noch die Beachtung aller rechtlichen Erfordernisse und die Prüfung der Sicherstellung der Kaufpreiszahlung. (red)

Petra Remshardt
03. Dezember 2016

Anzeige Die Wohnfläche - Was ist darunter zu verstehen und wie wird sie berechnet?

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Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist wird nicht selten mit vielen Fachbegriffen konfrontiert, die der Laie nicht ohne weiteres verstehen kann. Einer dieser Begriffe ist die Angabe der Wohnfläche. Immobilienberaterin Silke Schwarze (LBS Immobilien) erläutert diesen häufig genutzten Begriff:
 
„Der Begriff „Wohnfläche“ ist in der Wohnflächenverordnung „WOFI“ vom 1. Januar 2004 bestimmt. Sie hat die II Berechnungsverordnung abgelöst. Zur Wohnfläche gehören die inneren Grundflächen alle Räume innerhalb einer Wohneinheit. Es werden nicht alle dieser Flächen zu 100 Prozent der Wohnfläche angerechnet, sondern nur die Flächen, die eine Höhe von mindestens zwei Meter haben. Daraus ergeben sich Abzüge zum Beispiel für Räume im Dachgeschoss. Die Flächen unterhalb der Dachschrägen mit einer Höhe von ein bis zwei Meter werden zu 50 Prozent angerechnet. Die Flächen unterhalb einer Höhe von ein Meter zählen nicht mit. Daraus kann sich eine größere Grundfläche für diese Räume ergeben, was zum Beispiel für Bodenbeläge von Bedeutung ist.
 
Vorwandinstallationen im Badezimmer werden nur von der Wohnfläche abgezogen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind. Auch die Flächen unterhalb von Treppen finden, wie die im Dachgeschoss, in Abhängigkeit der darunterliegenden Höhe Anrechenbarkeit.
 
Außerdem sind auch Flächen zu berücksichtigen, die sich nicht innerhalb des Baukörpers beziehungsweise der Wohneinheit befinden, wie zum Beispiel Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen. Diese werden zu 25 Prozent oder maximal 50 Prozent angerechnet, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören und daran baulich angegliedert sind.
 
Wie verhält es sich mit ausschließlich zur Wohneinheit gehörenden Räumen, die außerhalb liegen? Keller- und Dachbodenräume zum Beispiel zählen nicht zur Wohnfläche, auch Räume für die Gemeinschaft, wie Heizungsräume, Fahrradabstellräume, Waschküchen und so weiter nicht. Garagen bilden ebenfalls keine Wohnfläche.
 
In Immobilienangeboten finden sich häufig die Flächenangaben nach DIN. Diese beziehen sich auf die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“. Relevant ist Teil 1 Hochbau veröffentlicht im Januar 2016. Die DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche nicht. Es werden hier Netto-Raumflächen berechnet, die nach verschiedenen Nutzungen unterschieden werden. Es gibt Nutz-, Funktions- und Verkehrsflächen. Die gesamte Nutzfläche einer Wohneinheit fällt bei dieser Berechnungsart größer aus, als die Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung. Insbesondere weil die Flächen unterhalb der Dachschrägen voll angerechnet werden. Allerdings müssen diese unterhalb einer Höhe von 1,50 Meter extra ausgewiesen werden. Die volle Anrechnung und separate Aufzählung gilt auch für Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen.
Immobilienangebote lassen sich in Bezug auf die Flächen also nur vergleichen, wenn sie nach derselben Methode berechnet wurden. Oft werden Sie sie auch die Angaben aus Baugenehmigungen nach II BV finden. Diese unterscheiden sich nicht wesentlich von der darauf folgenden WOFI.
 
Diese Beschreibung der Flächenberechnungen dient der Orientierung und stellt eine vereinfachte Zusammenfassung in eigenen Worten dar. Der Text erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Gewähr. Die detaillierten und genauen Regeln entnehmen Sie bitte den entsprechenden Verordnungen und Normen. (red)

Simon Krüger
07. November 2016

Immobilienmarktanalyse 2016

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Frick Immobilien Bad Schwartau hat zum vierten Mal über den Zeitraum eines Jahres den Immobilienmarkt in Bad Schwartau, Stockelsdorf, Sereetz, Ratekau
und die Region Timmendorfer Strand/Niendorf intensiv beobachtet, alle Angebote registriert, ausgewertet und eine Immobilienmarktanalyse erstellt. Erfasst
wurden alle Angebote für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Grundstücke, Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser und Mehrfamilienhäuser, welche in den Zeitungen, Anzeigenblättern und auf den Internetportalen zum Verkauf angeboten wurden. Für diese Regionale Immobilien Markt Analyse Ostholstein-Süd (RIMA OHSüd) wurde zum Beispiel beobachtet, wann und zu welchem Preis die Immobilie von wem offeriert wurde, wie oft und wie lange sie annonciert wurde, ob und welche Preisreduzierungen erfolgten und ob es Anbieterwechsel gab. Auch die Durchschnittskaufpreise für alle Objekte wurden ermittelt. Die Auswertungen ergaben, dass in dem Zeitraum 2015/2016 insgesamt im untersuchten Gebiet
495 Objekte angeboten wurden. Diese Zahl umfasst alle Angebote von Maklern und Privatanbietern. Die Anzahl der Privatangebote ist im Vergleich zum Vorjahr von 13 auf 15 % leicht angestiegen. 145 verschiedene Immobilienmakler boten Objekte in diesem Bereich an.
 
 Im Wesentlichen sind 20 Makler in diesem Bereich tätig, alle anderen Makler hatten nur 1 -2 Angebote. Die Orte Ratekau und Sereetz trugen lediglich zusammen 9 % zum Gesamtangebot bei, dies entsprach einem Rückgang von 35%. Die meisten Angebote für Eigentumswohnungen gab es in Timmendorfer Strand und Niendorf. Dies ist auf die vielen Ferienwohnungen zurückzuführen. Bad Schwartau bot weiterhin einen großen Anteil der angebotenen Objekte mit 33% bzw. 163 Stück. 54 % aller Immobilienangebote waren Eigentumswohnungen (269 Stück), gefolgt von Einfamilienhäusern mit 25 % (122 Stück) hinzu kamen 6 % Doppelhaushälften,
6 % Reihenhäuser und auffällig ist der sehr geringe Anteil von angebotenen Baugrundstücken. Insgesamt waren es nur 22 Grundstücke. Besonders in den
größeren Orten wie Bad Schwartau und Stockelsdorf mit guter Infrastruktur mangelt es an Baugrundstücken. Nicht nur junge Familien suchen Baugrundstücke,
sondern auch zunehmend Ältere suchen kleinere, pflegeleichte Grundstücke für ihren Altersruhesitz. Eine weitere Besonderheit des Immobilienmarktes im Jahr 2016 war die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie für die Genehmigung von Immobilienfinanzierungen, die im März 2016 in Kraft trat. Die strengeren Vorgaben
für die Kreditinstitute führten zu teilweise erheblich längeren Prüfungszeiträumen. Die Darlehensbewilligung für einzelne Kunden ist deutlich schwieriger geworden.
 
Frick Immobilien führt kostenlose und unverbindliche Wertermittlungen Ihrer Immobilie durch und bietet die Immobilien regional, landesweit über das Geschäftsstellennetz und auch bundesweit zum Verkauf an. Für die Regionale Immobilien Markt Analyse OH-Süd, im Weiteren kurz RIMA OHSüd
genannt, wurden über einen Zeitraum von einem Jahr (Sept. 2015 – Sept. 2016) sämtliche Immobilienangebote erfasst und ausgewertet, die
in den Zeitungen und auf den Internetportalen angeboten worden sind. Es wurden alle Arten von Häusern und Baugrundstücke erfasst. Lediglich geplante
Neubauvorhaben wurden nicht berücksichtigt.
 
Für jedes in der RIMA erfasste Objekt wurden folgende Daten registriert:
• Datum der 1. Annonce
(Erscheinen am Markt)
• Name der Zeitung / des
Immobilienportals
• Objektart
• Grundstü?? cksgröße
• Baujahr
• Preisveränderungen bei
Reduzierungen
• Wohnfläche
• Ausstattung
• Kaufpreisforderung
• Name des Anbieters

Ines Rosenow
11. Mai 2016

Mehr Häuser und weniger Wohnungen verkauft NIMA 2015/2016

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Neustadt. Seit nunmehr 15 Jahren untersuchen Christine und Jan-Pieter Frick (Frick Immobilien) im Rahmen der NIMA (Neustädter-Immobilien-Markt-Analyse) alljährlich den Immobilienmarkt in Neustadt in Holstein und einem Umkreis von 10 Kilometern. Hierzu wurden sämtliche Immobilienangebote (alle Hausarten, Grundstücke und Eigentumswohnungen) aus den Zeitungen und dem Internet von April 2015 bis April 2016 ausgewertet. Nicht einbezogen wurden geplante Bauvorhaben, die Eigentumswohnungen in den Großanlagen und der Erstverkauf von Baugrundstücken in Neubaugebieten.
 
Vermietung von Ferienwohnungen in Wohngebieten
„Wie in allen Küstenorten beeinflusst auch in Neustadt die neuerdings verstärkt thematisierte Vermietung von Ferienwohnungen in Wohngebieten den Wert von Wohnhäusern mit Einliegerwohnungen“, weiß Jan-Pieter Frick. Die gefährdete Vermietungsmöglichkeit dieser Einliegerwohnungen (weil die Saisonvermietung als gewerbliche Nutzung gewertet wird) verunsichere viele Käufer, welche diese Mieteinnahmen für die Finanzierung einkalkulieren müssen und mindere somit den Marktwert dieser Häuser, so der Immobilienfachmann.
 
Grundstückspreise moderat angestiegen
Die Grundstückspreise in Neustadt sind im Laufe der letzten 12 Monate moderat angestiegen. Deutliche Steigerungen gab es in den ohnehin schon wesentlich teureren Toplagen am Wasser in Neustadt (Am Heisterbusch), Pelzerhaken (Am Hohen Ufer) und in Sierksdorf (Gartenweg, Rögen und Pfingstbekkoppel). „Die Bodenwerte im ländlichen Raum sind unverändert. Sie liegen zwischen 40 und 60 Euro pro Quadratmeter und erreichen somit oft nicht einmal ein Drittel der Preise in der Stadt“, erläutert Christine Frick.
 
Die Gesamtzahl der Angebote
Die Gesamtzahl der Angebote 2014/2015 belief sich auf 199 und 2015/2016 waren es 188 Objekte, also nur elf Objekte weniger als im Jahr davor.
 
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (April 2014 bis April 2015) wurden im Wirtschaftsraum Neustadt in Holstein zwar insgesamt weniger Immobilien angeboten, aber dafür anteilig deutlich mehr Häuser verkauft.
 
Die Zahl der angebotenen Einfamilienhäuser stieg von 76 auf 88, die Zahl der Doppelhaushälften von 8 auf 12, die der Reihenhäuser von 12 auf 14 und die der Mehrfamilienhäuser sogar von 3 auf 10. Der leichte Rückgang der Gesamtstückzahl der Objekte begründet sich mit einer Halbierung der Eigentumswohnungen von 70 auf 34 Angebote.
 
Insgesamt gab es 18 Privatangebote und 170 Maklerangebote, wobei die Zahl der beteiligten Makler von 49 auf 40 gesunken ist. Die Summe der Angebote direkt in der Stadt Neustadt stieg von 94 auf 113 Immobilien, während sich das Angebot in Pelzerhaken von 31 auf 17 jedoch fast halbierte. Auch in Sierksdorf ist die Zahl der Angebote leicht zurückgegangen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum beeinflusste der Verkauf der Neubau-Grundstücke am Ostring die Anzahl der Alt-Immobilien deutlich weniger. Daraus ergibt sich, dass die Käufer beziehungsweise Bauherren in diesem Gebiet vermehrt nicht mehr aus Neustadt, sondern von außerhalb kommen.
 
Jan-Pieter Frick ist seit 36 Jahren mit Hauptsitz in Neustadt als Immobilienmakler tätig (FRICK IMMOBILIEN und Gebietsleiter LBS Immobilien GmbH). Als Mitglied des Gutachterausschusses im Kreis Ostholstein ist er auch an der Festsetzung der Bodenrichtwerte beteiligt. Hierfür wurden allein für das Jahr 2015 von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 4.027 Immobilien-Kaufverträge mit einem Gesamt-Kaufpreisvolumen von 790 Millionen Euro ausgewertet. Der Gutachterausschuss veröffentlicht in Kürze eine Marktübersicht für den Immobilienmarkt in Ostholstein.
 
Die gesamte Marktanalyse mit allen Grafiken (beispielsweise Verteilung der Objekte nach Orten) finden Sie unter www.frick-immobilien.de.
Für Rückfragen stehen Christine und Jan-Pieter Frick unter Tel. 04561-9065 oder info@frick-immobilien.de zur Verfügung. (red/gm)

Simon Krüger
08. Februar 2016

Ihr Immobilienmakler für Verkauf, Vermietung und Wertermittlung

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Simon Krüger
29. Januar 2016

Ihr Experte für Immobilien in Ostholstein und Lübeck

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Wenn Sie einen Makler in Lübeck oder andernorts in Ostholstein suchen, sind Sie bei uns richtig. Wir vermitteln Immobilien von der Hansestadt Lübeck an der Ostseeküste entlang bis auf die Insel Fehmarn. Als Immobilienmakler in der Region Lübeck und dem Kreis Ostholstein stufen wir Ihre Immobilie preislich ein und prüfen die Verkäuflichkeit. So können wir Sie kompetent beraten, ob ein Verkauf für Sie überhaupt sinnvoll ist. Wir sind Ihr qualifizierter Makler für Lübeck und den ostholsteinischen Raum - seit über 35 Jahren!Nehmen Sie auch unseren kostenlosen Immobilienservice für eine unverbindliche Marktwerteinschätzung Ihrer Immobilie in Anspruch, wenn Sie auf der Suche nach einem erfahrenen Immobilienmakler in Eutin, einem Immobilienmakler in Scharbeutz oder Immobilienmakler in Travemünde sind.

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